Сейчас, сейчасЗастройщики готовят меры против террористов-дольщиков
ancb.ru — Казалось бы, что проще: отдал деньги – получил квартиру. Получил деньги – построил жилье. Но и в такой ситуации может возникнуть терроризм. В частности, потребительский – со стороны дольщиков, которые недовольны качеством построенного на их деньги жилья.
#Сарказм
В последнее время никого уже не удивить такими ситуациями, когда сдающийся дом завален листовками с призывом не принимать у застройщика квартиры и возможностью отсудить у него некие суммы денег. В итоге такой истории, как рассказал председатель комиссии РСПП по жилищной политике, президент НОЗА Леонид Казинец, застройщик получает иски от 2/3 будущих жильцов дома, а при стоимости квартиры, например, 1,2 млн руб. у него пытаются отсудить 2 млн руб. И эта ситуация абсурдна. А вызвана она положения действующего закона «О защите прав потребителей», которые по идее должны защищать интересы покупателей, но зачастую провоцируют потребительский терроризм.
В результате некоторые дольщики при приемке квартир предъявляют застройщику необоснованные претензии к качеству приобретенного у него помещения и при помощи юристов отправляются с исками в суд. И эти иски не только отнимают у застройщика немало времени, но и часто ставят под угрозу реализацию проектов.
А по словам руководителя направления по нормативному обеспечению и налогообложению «Эталон-Инвест» Алексея Дыкова, суммы взыскания оказываются такими, что могут поставить под угрозу в принципе существование застройщика, а не только реализацию проекта.
В доказательство своих слов он привел пример реального объекта с почти 2 тыс. дольщиков, на котором допущена просрочка по вводу объекта в эксплуатацию. И сегодня уже больше 650 человек, а это примерно треть дольщиков, заявили требования в суд на общую сумму 1,8 млрд руб. Если добавить оставшихся, которые пока только готовятся и заявят иски примерно в таких же объемах, то получится около 6 млрд руб. Но ни одна финансовая модель проекта не может выдержать такие суммы.
При этом большая часть требований и суммы по ним идентичны – взыскание неустойки плюс 50%-ный штраф по закону «О защите прав потребителей». Из этих дел уже рассмотрено 140, в них заявлено 450 млн руб., а взыскано около 125 млн руб. И это указывает на то, что даже в текущих реалиях, когда суды достаточно взвешенно подходят к рассмотрению дел и защищают права потребителей-дольщиков, сейчас от заявленных требований взыскивается не более 30%. А существующая практика норм о субсидиарной защите прав потребителей уже вопиет, и только слепому не видно, что пора от нее отказываться. То, что в данной ситуации действующий закон «О защите прав потребителей» работать не может, уже доказала ситуация со страховщиками. И, как заметил Алексей Дыков, строительство жилого дома и изготовление табуретки – это не сопоставимые масштабы.
При этом, на предыдущем заседании Комиссии председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов озвучил, что сейчас 15% жилищных проектов находятся в красной зоне. Но если представить, что владельцы первых сданных корпусов пытаются у застройщика, возводящего следующие корпуса, отсудить в 2 раза больше, чем стоила их квартира, то количество «пограничных» проектов только возрастет. И если завалить застройщиков исками, то они не смогут начать строительство новых проектов, а значит, дольщики не получат свое жилье.
Как заметил первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Роман Лябихов, сегодня противник введения менее жестких норм по отношению к застройщикам, как и другим игрокам бизнеса, по закону «О защите прав потребителей» – это ФАС России. Именно этот орган не готов менять столь суровые требования. И были случаи, когда по одной принятой квартире отсуживали еще две, от чего, безусловно, страдают следующие дольщики. И этой своеобразной пирамиде способствует само государство в лице антимонопольного органа. Однако до ФАС все-таки необходимо донести, что должно быть равенство условий между потребителями и производителями. А если перебанкротить всех производителей судебными исками, то и потреблять-то в итоге будет нечего.
А по мнению Алексея Дыкова, в целом практики, которые применяют на всех операциях профессионалы, в принципе не защищают права потребителей, а лишь способствуют обогащению самих юристов. И если оставить ситуацию, как есть, то можно ставить крест на такой идее, как строительство домов с отделкой, меблировкой, да и в целом с улучшением. Когда станет невозможно сдавать дольщикам квартиры, когда они будут отказываться принимать их по абсурдным причинам, например, из-за надписи на бетонной стене карандашом, то любая отделка и обустройство вообще не смогут существовать.
Участники мероприятия признали, что положения постановления № 442 уже показали свою адекватность, поэтому их нужно регламентировать в 214-ФЗ, и доработать его с учетом полного отказа от применения закона «О защите прав потребителей».
Дольщик, забирай квартиру – без суда, претензий и выплат!
Как известно, постановление Правительства РФ №442 исключило до конца 2022 г. распространение закона «О защите прав потребителей» на долевое строительство. А предельный срок устранения недостатков сейчас составляет 60 дней с момента подписания акта осмотра или приемки. При этом, по закону каждый день просрочки обходится застройщику в 365% годовых. Но антикризисные нормы при передаче квартир участникам долевого строительства, по мнению девелоперов, следует применять на постоянной основе. Именно с такой инициативой выступает НОЗА.
Так, руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик предложил сделать бессрочными нормы постановления Правительства №442 и дополнить его новыми, защищающими, наконец, интересы застройщика.
В частности, необходимо исключить распространение на долевое строительство норм Закона «О защите прав потребителей», а также обеспечить обязательное участие специалиста (строительного эксперта) в приемке объекта в дополнение к дольщику или его представителю и застройщику в случае выявления существенных недостатков или разногласиям по перечню несущественных недостатков.
Кроме того, нужно обеспечить обязательный досудебный порядок урегулирования претензий по качеству объекта при отступлении от условий ДДУ и иных обязательных требований, которые делают непригодным для предусмотренного ДДУ использования объекта долевого строительства.
Также предлагается лишить дольщика права на обращение в суд, если он не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков и при фиксации дефектов в гарантийный период.
И, наконец, необходимо определить неустойку застройщика в пользу дольщика-гражданина в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки устранения недостатка вместо 365% годовых.
К слову, о том, что эта неустойка в пользу дольщика, мягко говоря, избыточна, сказал каждый выступающий. И, как заявил Роман Лябихов, нормы ответственности застройщиков перед дольщиками обязательно необходимо пересмотреть, но важно избежать зарегулированности. Конечно, Госдума всегда будет настаивать на качестве передаваемых квартир дольщикам, и оно должно соответствовать реалиям XXI века. Но норма явна велика. Также, по мнению депутата, в вопросе экспертизы и качества важен реестр экспертов, проводящих осмотр помещений, и ограниченный и зафиксированный перечень замечаний.
В свою очередь представители строительных компаний предложили ввести для экспертов административную ответственность за выдаваемые ими заключения, если в документах содержится недостоверная информация о выявленных недостатках.
И эксперты обязательно должны быть квалифицированными специалистами, ведь сегодня часто некачественные эксперты не знают элементарных норм. При этом застройщики просят согласовывать экспертов с ними, а чтобы они не смогли голословно отклонить любого не понравившегося специалиста, должны быть прописаны требования к экспертам и их квалификации. Это же позволит и не выставлять псевдо-претензии.
Интересно, что в ходе дискуссии о сроке на устранение недостатков взгляды депутатов и застройщиков разошлись. Так, Роман Лябихов выступил за сокращение отведенного законом 60-дневного срока до 30 дней, аргументировав это тем, что даже в нынешних экономических условиях застройщики имеют все необходимое, чтобы быстро устранять недочеты в отдельных квартирах. А 60 дней, по его мнению, больше подходит для многоквартирного дома в целом, а не для конкретной квартиры. Эту точку зрения категорически не поддержали застройщики. В частности, начальник управления гарантийных обязательства «Интеко» Александр Белов выразил общее мнение, что 60 дней – адекватный срок, т.к. существуют определенные технологические процессы, а недостатки периодически приходится устранять не только по изделиям и материалам.
Также некоторые девелоперы предложили распространить доработанные нормы постановления №442 не только на взаимоотношения «застройщик-дольщик», но и на куплю-продажу готовых квартир. Это связано с тем, что когда объект вводится в эксплуатацию и становится на кадастровый учет, застройщик продает объекты по договорам.
Интересным уточнением стало предложение обязать дольщика всегда первым требованием делать не выплату денежной компенсации, а именно устранение недостатков. И если же в течение 60 дней недостатки не устраняются застройщиком, тогда дольщик сможет предъявлять иск о взыскании средств с застройщика в суд.
Кроме того, предложено конкретизировать сроки доступа на объект и выбора специалиста, участвующего в осмотре помещения, а также распространить норму об устранении в 60 дней замечаний на весь гарантийный срок.
И, наконец, закрепить понятие «существенные нарушения» и расширить его. И в этом случае в создании перечня существенных недостатков при приемке квартир в новостройках должны помочь сами застройщики. Как заявил Кирилл Холопик, дольщики зачастую могут указать отклеившиеся обои как неисполнение гарантийных обязательств, а суды встают на их сторону. Поэтому он призвал всех застройщиков присылать конкретные предложения о том, что такое существенный недостаток, а НОЗА отправит их в Минстрой, Правительство и Госдуму.
Конечно, никто не говорит о полном освобождении застройщиков от ответственности. Но, по сути, все они на мероприятии говорили об одном и том же, что подтверждает болезненность ситуации. Ясно одно: процесс передачи объектов должен идти на комфортном уровне и учитывать мнения, права и обязанности обеих сторон. Вот, правда, вторую сторону – дольщиков, которым застройщики за их же деньги навязывают некачественное и недоделанное жилье, на этом заседании никто не услышал – не пригласили-с!